2022年歐洲面對新冠肺炎的政策進入躺平階段，經濟增長加速，葡萄牙作為旅遊國家的主要市場回暖。然而疫情期間的央行負利率以及貨幣增發導致的通脹同樣也對不動產市場產生了巨大的衝擊。此外俄烏衝突帶來的一系列連鎖反應更加大了市場的不確定性。諸多利好利空因素疊加影響下的葡萄牙不動產市場又將發生怎樣的變化？
任澤平團隊（東吳證券首席經濟學家）提出了一個觀點，“房地產短期看金融、中期看土地、長期看人口”，得到了普遍的認同。本文將針對影響房價的主要因素，分析2022葡萄牙不動產市場的走勢。
因素一：城市的發展潛力
城市發展的潛力，決定了房價可能上漲的空間，或者說房價的上限。世界級城市，具有世界級的資源，能夠吸引全世界的頂級人才和投資人，自然有著無可比擬的發展潛力，房價也就有不可限量的發展空間。全國性、地區性的中心城市，聚集了相應區域的各類資源與人才，自然也有各自相應的發展潛力，從而也決定了該地區房價的發展空間。
城市的經濟增長，是城市房價上漲的根本原因。經濟持續增長，房價也會趨勢向上；經濟增速下行，人口流出或人均收入下降，房價也將逐步趨穩，甚至下降。
里斯本作為首都以及政治經濟中心，其房價水準具有更高的發展上限。2021年第二季度以來，葡萄牙gdp全面復蘇增長，二、三、四季度的同比增長分別為16.5%，4.4%，5.8%。但相較於2019年依然具有差距。短期內，隨著疫情的緩解與結束，葡萄牙的整體房價趨勢利好，從長期發展看，主要城市的房價將長期穩定上漲。
因素二：稀缺性
稀缺性是城市價值、地段價值的內在體現，能級更高的城市更稀缺、好地段更稀缺，也更有價值。稀缺性是相對的，同樣是中心城市、核心地段，更具有稀缺價值的上漲潛力、上漲空間更大。稀缺性又是一個經濟學概念，受供求關係影響。供不應求就稀缺，供大於求就不稀缺。
核心城市、核心地段的房子供給是有限的，因而更為稀缺，相對而言，需求更大，更有可能供不應求。內在的稀缺性和受供求關係影響的稀缺性有時候會存在偏差，也就是說具有內在稀缺價值的房子，可能在某段時間內的供大於求，從而價格降低。
以首都里斯本為例，全國人口聚集，加之遊客與外來學生的加持，城市的住房供應是不足的，作為歐洲的老牌資本主義國家的首都，城市的開發度非常高，未開發的土地面積十不存一。雖然疫情極大的打擊了人口流入，但是這僅僅是暫時現象，可以預見的是今年夏天，兩大城市又將重現“地少人多”的景象。
因素三：人口
房住不炒。房子最終是給人住的。如果沒有人口支撐，沒有人口的持續流入，房價的上漲是不可持續的。2021年葡萄牙死亡人口總數約12.5萬，出生總人口約9萬人，本國人口負增長，然而新增移民的數量完全補足了人口缺口。長期來看，葡萄牙主要城市的人口數量將進一步增長。相應的不動產市場也將具有長期的增長動力。
因素四：利率
買房相當於一次性支付未來許多年的租金，因此房價應該等於未來租金流的貼現值。在給定未來租金流的情況下，實際利率通過影響貼現率而影響房價；在一般情況下，貼現率隨著實際利率的下降而下降，使得房價隨著實際利率的下降而上漲。
在實際利率較低或為負的情況下，存錢就等於“賠錢”，人們的財富面臨縮水的威脅，進而逼迫人們把儲蓄轉化為其他能夠保值增值的資產。在投資管道不暢，人們的儲蓄無法獲得資本的邊際報酬的情況下，房屋這一具有穩定的未來收入流的資產成為理想的投資選擇，投資性購房幫助推高了房價。
疫情期間，euribor（歐元銀行同業拆借利率）長期維持在負0.3%-0.5%之間，較低的貸款利率，促進了歐洲本地居民的投資性購房。
因素五：成本因素
房子的主要成本，包括土地價格、建安成本、銷售費用、管理費用、裝修裝飾、稅費及仲介費（二手房）等。通常來說，成本更高的房子，售價更高。
2022年1月，新房建設成本預計同比增長7.2%，較上月增加 0.2 個百分點。建築材料與勞動力成本同比分別增長 9.1% 和 4.5%。
這是由於疫情導致的勞動力短缺以及建築材料運輸費用上漲所導致的，因此新房的價格整體同步上漲。
結語
上述五點因素可以說是影響不動產市場走勢的基本因素，當然最為重要的一點：政策因素往往會對不動產市場產生較大的中短期影響。央行加息，俄烏戰爭帶來的一系列連鎖反應，葡萄牙執政黨全面執政（議會過半多數席位）都會對不動產市場產生一系列可預測的影響。
